Petits jardins locatifs : qui paie vraiment l'entretien du jardin ?

Dans beaucoup de jardins locatifs du Val‑de‑Marne, l'herbe monte, les haies débordent et tout le monde se renvoie la balle : bailleur, locataire, agence. Cet article tranche la question qui fâche - qui doit quoi - et propose une méthode concrète pour organiser un entretien de jardin propre, régulier et supportable pour chacun.

Pourquoi l'entretien des jardins en location vire si vite au flou artistique

Sur le papier, le Code civil et la loi du 6 juillet 1989 sont clairs : le locataire assure l'entretien courant du jardin, le propriétaire gère les gros travaux. Dans la vraie vie, c'est tout de suite moins net. Ajoutez un mandat de gestion, un jardin de 200 m² en banlieue dense, un locataire débordé... et vous obtenez le scénario classique : haies hautes, voisins furieux, devis d'urgence en plein mois de juin.

Dans le Val‑de‑Marne, nous voyons trois profils récurrents.

1. Le jardin "oublié" du bailleur investisseur

Le propriétaire a acheté un pavillon comme placement. Il n'y habite pas, ne connaît pas vraiment la pousse des troènes à Créteil ni des lauriers‑cerises à Santeny. Il se repose sur une clause standard du bail - "le locataire assure l'entretien courant du jardin" - et pense que cela suffira.

Résultat deux ans plus tard : un jardin méconnaissable, des arbres devenus dangereux et un devis de remise en état qui équivaut à plusieurs mois de loyer. Ce n'est pas un détail : une fiche du service public rappelle que la sécurité liée aux arbres (élagage lourd, abattage) relève bien de la responsabilité du bailleur.

2. Le locataire de bonne volonté... mais pas équipé

C'est une situation fréquente à Saint‑Maur‑des‑Fossés, Nogent‑sur‑Marne ou Ormesson‑sur‑Marne : des particuliers ravis d'avoir enfin un jardin, mais sans matériel, sans camionnette pour la déchetterie, et sans la moindre idée de la fréquence de tonte nécessaire sur un gazon francilien.

Le premier été, ça passe encore. Au deuxième, la tondeuse d'entrée de gamme rend l'âme. Au troisième, le gazon ressemble à un champ de foin, les plantes disparaissent sous les ronces, et les premiers mails agacés du propriétaire tombent.

3. L'agence qui ne veut pas se mêler du jardin

Pour une bonne partie des agences, tout ce qui se passe au‑delà de la terrasse est considéré comme une zone grise. On fait signer un état des lieux avec trois photos de haies vaguement taillées, on coche "jardin entretenu", et on espère que tout le monde s'en contentera.

Jusqu'au jour où le voisin du fond menace de saisir la mairie pour des branches qui dépassent sur la voie publique. C'est à ce moment‑là que tout le monde réalise qu'un jardin, même petit, n'est pas un simple décor.

Que dit vraiment la réglementation sur les jardins locatifs ?

Il existe un document assez méconnu mais décisif : le décret n°87‑712 du 26 août 1987, qui précise les "réparations locatives" à la charge du locataire. Le jardin y figure noir sur blanc.

Les obligations du locataire, sans langue de bois

Le locataire doit notamment assurer :

• La tonte régulière de la pelouse et le maintien en état du gazon
• La taille courante des haies, arbustes et massifs (dans des hauteurs raisonnables)
• Le désherbage des allées et terrasses, au moins en surface
• Le ramassage des feuilles mortes, surtout quand elles mettent en danger les surfaces dures glissantes

En clair : tout ce qui relève de l'entretien de routine, réalisable avec du matériel classique de jardinage, est censé être à la charge du locataire.

Ce qui relève clairement du propriétaire

Le bailleur garde la main (et la responsabilité) sur :

• L'élagage lourd d'arbres arrivés à maturité, surtout en cas de risque de chute
• L'abattage d'arbres malades ou dangereux
• La reprise d'une haie devenue ingérable faute d'entretien depuis des années
• Les travaux structurels sur les allées, murets, clôtures

Et surtout : si l'état initial du jardin remis au locataire est déjà problématique, il est illusoire d'exiger un miracle. Sans inventaire précis ni photos datées, les conflits sont quasi inévitables.

Le printemps, moment clé pour remettre de l'ordre... intelligemment

Février‑mars, en Val‑de‑Marne, c'est la période où tout peut basculer. Soit vous remettez le jardin dans un état "pilotable" avant l'explosion végétale, soit vous signez pour une année de tensions. À Créteil comme à Villecresnes, on voit la différence dès qu'un minimum d'organisation est posé.

1. Faire un vrai diagnostic partagé bailleur‑locataire

Concrètement, il s'agit de bloquer une heure sur place, ensemble, avant avril :

1. Parcourir le jardin en notant les zones critiques : haies trop hautes, gazon indigent, arbres mal placés, terrasses noircies
2. Distinguer ce qui est rattrapable par de l'entretien courant et ce qui nécessite une remise en état lourde
3. Se mettre d'accord sur un niveau de résultat réaliste : on ne fait pas d'un terrain abandonné un jardin de magazine en un mois
4. Établir noir sur blanc qui prend en charge quoi, et à quelle échéance

C'est simple, mais presque jamais fait. Et pourtant, c'est ce qui évite les mails acides en plein été.

2. Programmer une remise à niveau professionnelle quand c'est nécessaire

Quand un jardin locatif a été laissé filer plusieurs saisons, demander au locataire de "rattraper tout ça" un samedi sur deux est une hypocrisie pure et simple. Il faut accepter l'idée d'un chantier de remise en état, payé par le bailleur, qui remet le curseur à un niveau tenable.

Dans la pratique, cela ressemble souvent à :

• Une journée complète de débroussaillage, taille, évacuation des déchets verts
• Une taille sérieuse des haies pour revenir à une hauteur gérable pour un particulier
• Un premier cycle de soins sur le gazon (scarification, regarnissage localisé)
• Un nettoyage en profondeur des terrasses et allées très encrassées

Ce type de chantier est exactement ce que proposent des structures de petits travaux de jardinage comme Les Jardins d'Agathe, avec en plus l'avantage du crédit d'impôt de 50 % pour les particuliers qui paient l'intervention.

Organiser l'entretien régulier sans transformer le jardin en sujet de dispute

Une fois la remise à niveau faite, la vraie question commence : comment maintenir le jardin sans épuiser le locataire ni faire flamber les charges ? C'est là que les solutions hybrides sont les plus intelligentes.

Option 1 : tout au locataire, mais avec un cadre clair

Ce modèle peut fonctionner dans de petits jardins de ville - 50 à 100 m² - à Créteil, Sucy‑en‑Brie ou Bry‑sur‑Marne. Mais il suppose plusieurs conditions :

• Que le jardin soit déjà propre et facilement gérable
• Que le locataire dispose d'un minimum de matériel (tondeuse correcte, taille‑haie, outils à main)
• Que le bail mentionne explicitement ce qui est attendu, avec une fréquence indicative (ex : tonte toutes les 2 semaines d'avril à octobre)

À défaut, ce modèle est simplement un transfert de charge illusoire, qui finit souvent mal au moment de la restitution des lieux.

Option 2 : un contrat d'entretien financé par le bailleur

C'est le modèle qui, sur le terrain, évite le plus de conflits. Le bailleur souscrit un contrat d'entretien annuel avec un paysagiste pour les tâches structurantes :

• Tontes régulières et soins du gazon
• Tailles saisonnières des haies et arbustes
• Ramassage des feuilles et maintien des allées praticables

Le locataire garde la main sur le reste (désherbage léger, petites plantations, arrosage, etc.). Il profite d'un jardin entretenu sans se retrouver au pied du mur. Et le propriétaire sait que son bien ne se dégrade pas saison après saison.

Option 3 : le mix intelligent avec partage des coûts

Dans certains cas, notamment pour des maisons de famille mises en location, une solution mixte peut être envisagée : le bailleur finance une part fixe d'un entretien professionnel (par exemple, les passages de tonte), le locataire participe aux campagnes plus lourdes (taille de printemps, débroussaillage d'été).

Ce type de montage demande un peu de confiance réciproque, mais il est souvent plus juste qu'un modèle tout‑ou‑rien.

Cas concret : une maison de 150 m² de jardin à Marolles‑en‑Brie

Un exemple très proche de ce que nous rencontrons régulièrement. Une famille loue une maison avec 150 m² de jardin, dont une haie de 12 mètres, une terrasse en dallage et un gazon fatigué.

À l'entrée dans les lieux, le bail mentionne vaguement "entretien courant du jardin à la charge du locataire". Au bout de deux ans, la haie a pris 80 cm, la mousse gagne sur la pelouse, la terrasse devient glissante. Le propriétaire s'alarme, l'agence soupire.

La solution qui a fonctionné :

1. Remise à niveau à la charge du bailleur : une journée de taille sérieuse, nettoyage des surfaces dures, évacuation des déchets verts
2. Mise en place d'un passage professionnel de printemps et d'automne, facturé au propriétaire
3. Tonte et petits entretiens laissés au locataire, mais avec conseils précis (hauteur et fréquence de coupe, période de taille des plantes)

Résultat : un jardin qui tient la route, un voisinage apaisé, et surtout une relation bailleur‑locataire qui ne se crispe plus autour de quelques centimètres de haie.

Au fond, un jardin locatif reste un patrimoine vivant

Un jardin de maison louée à Créteil, Mandres‑les‑Roses ou au Perreux‑sur‑Marne n'est ni un simple "plus" dans l'annonce, ni un boulet pour le locataire. C'est un morceau de patrimoine vivant, qui se dégrade très vite dès qu'on le laisse filer.

La vraie question pour les propriétaires comme pour les locataires est donc simple : préférez‑vous vous disputer trois ans autour d'un sécateur, ou cadrer dès maintenant un entretien raisonnable, partagé, éventuellement confié à des paysagistes dont c'est le métier ?

Si vous hésitez encore sur la bonne formule - interventions ponctuelles ou contrat d'entretien - le plus simple reste d'en parler avec un professionnel qui connaît les jardins du Val‑de‑Marne et leurs saisons. Le jardin, lui, ne vous attendra pas.